🏡 راهنمای مدارک وام مسکن مونترال / کبک

📑 اصول مشترک برای همه متقاضیان

🪪 هویت و اقامت

• پاسپورت یا کارت اقامت/PR (هر دو طرف وام، اگر مشترک است).
• کارت RAMQ یا مدرک اقامت (در صورت وجود).
• شماره بیمه اجتماعی (SIN) برای احراز هویت/اعتبار.

💳 اعتبار و وضعیت مالی

• ریپورت اعتبار (Credit Bureau) که توسط بروکر/بانک گرفته می‌شود.
• صورتحساب بانکی ۳ ماه اخیر (همه حساب‌های اصلی) — PDF رسمی یا دانلود مستقیم بانک.
• سند بدهی‌ها: مانده و حد اعتباری کارت‌ها/لاین کردیت، وام خودرو/دانشجویی.
• لیست دارایی‌ها: پس‌انداز، RRSP/TFSA، سبد سرمایه‌گذاری.

💰 پیش‌پرداخت (Down Payment)

منشأ پیش‌پرداخت باید شفاف باشد (قانون ضد پول‌شویی).

• پرینت ۹۰ روزه حساب.
• هدیه خانوادگی: Gift Letter غیرقابل بازپرداخت + واریز به حساب خریدار.
• فروش دارایی: قرارداد فروش + واریز به حساب.
• برداشت RRSP (RAP): تأیید برداشت + واریز.

2️⃣ کارمندان تمام‌ وقت (Full-time, Salaried)

📂 مدارک اصلی

• نامه اشتغال روی سربرگ شرکت (حداکثر ۳۰ روزه) شامل: عنوان شغلی، وضعیت دائم/تمام‌وقت، حقوق پایه، ساعات هفتگی، تاریخ شروع، امضا و اطلاعات تماس HR.
• فیش حقوقی ۳ دوره اخیر.
• پرینت سپرده حقوق در صورتحساب بانکی (هم‌خوان با فیش‌ها).
• درآمد متغیر (پاداش/اضافه‌کار/کمیسیون) معمولاً با میانگین ۲ سال محاسبه می‌شود.

📌 موارد کلیدی پذیرش

• دوره آزمایشی (Probation) معمولاً قابل قبول نیست.
• تغییر شغل اخیر: بهتر است قرارداد دائم داشته باشید؛ برخی بانک‌ها حداقل ۳ ماه سابقه می‌خواهند.

3️⃣ پاره‌وقت، قراردادی، ساعتی، کمیسیونی

📂 مدارک

• همان مدارک کارمندی + تاریخچه درآمد متغیر.
• فیش‌های ۶–۱۲ ماه اخیر (ترجیحاً ۲۴ ماه).
• T4‌های ۲ سال اخیر.
• نامه کارفرما با ساعات تضمینی (در صورت وجود).

📌 نحوه ارزیابی

درآمد متغیر معمولاً با میانگین ۲ سال گذشته سنجیده می‌شود. اگر کمتر از ۲ سال سابقه دارید، بانک‌ها محتاط‌تر عمل می‌کنند.

4️⃣ خوداشتغال (Self-Employed / Incorporated / Sole-Prop)

📂 مدارک استاندارد

• T1 General کامل + Notice of Assessment (NOA) برای ۲ سال اخیر.
• Schedule T2125 (برای Sole-Prop) یا صورت‌های مالی شرکت (Incorporated): سود و زیان + ترازنامه تهیه‌شده توسط CPA.
• GST/QST ریترن‌ها (در صورت ثبت).
• نامه حسابدار (CPA Letter) برای تأیید پایداری درآمد و مالکیت.
• ثبت شرکت/سهامداری (Articles/Registre).
• صورتحساب‌های بانکی بیزنسی ۶–۱۲ ماه اخیر.

📌 نکات ارزیابی

بانک‌ها معمولاً میانگین خالص درآمد مشمول مالیات ۲ سال را مبنا می‌گیرند و برخی هزینه‌های غیرنقدی را Add-back می‌کنند. اگر درآمد اظهارشده پایین است، گزینه‌های Alternative-A / B-Lender با پیش‌پرداخت بالاتر (۲۰–۳۰٪+) و نرخ بیشتر قابل بررسی است.