1️⃣ اصلاً «بیمهٔ وام» چی هست؟

وقتی پول پیشت کمتر از ۲۰٪ باشد، بانک برای کاهش ریسک، از یکی از سه شرکت بیمهٔ وام (CMHC، Sagen، Canada Guaranty) بیمه می‌گیرد.

این بیمه از بانک محافظت می‌کند (نه از خریدار)؛ اما نتیجه‌اش این است که با پول پیش کم هم می‌توانی خانه بخری و معمولاً نرخ بهره‌ات هم قابل‌قبول می‌ماند.

نکته: اگر ۲۰٪ یا بیشتر پول پیش بدهی، این بیمه لازم نیست.

2️⃣ چه وقت «اجباری» است؟

برای خانه‌های تا 1,000,000 $ که خودت در آن زندگی می‌کنی و پول پیش زیر ۲۰٪ داری.

برای دوپلکس با سکونت مالک: از ۱۰٪

برای تریپلکس/فورپلکس با سکونت مالک: از ۱۰٪

سرمایه‌گذاری (بدون سکونت مالک) بیمه‌پذیر نیست → حداقل ۲۰٪ پول پیش.

ملک‌های ۱ میلیون به بالا معمولاً بیمه‌پذیر نیستند → حداقل ۲۰٪ پول پیش.

3️⃣ حق‌ بیمه چطور حساب می‌شود؟

حق‌بیمه درصدی از مبلغ وام است (نه قیمت خانه) و به اصل وام اضافه می‌شود؛ یعنی قسط ماهانه کمی بالا می‌رود.

توجه مهم:
در کبک، مالیات فروش استانی (TVQ=9.975%) روی مبلغ حق‌بیمه جداگانه دریافت می‌شود و معمولاً به وام اضافه نمی‌شود؛ باید روز تنظیم سند نقداً پرداخت شود.

4️⃣ یک نگاه مرحله‌ای

قیمت خرید − پول پیش = مبلغ وام پایه

مبلغ وام پایه × درصد حق‌بیمه = حق‌بیمه

حق‌بیمه به وام اضافه می‌شود → وام نهایی

TVQ (۹.۹۷۵٪) فقط روی حق‌بیمه حساب می‌شود و نقدی پرداخت می‌کنی

5️⃣ مثال‌های شفاف

مثال A — خانه ۴۰۰,۰۰۰ $ با ۵٪ پول پیش

پول پیش: ۲۰,۰۰۰ $

وام پایه: ۳۸۰,۰۰۰ $

حق‌بیمه (۴٪): ۱۵,۲۰۰ $

وام نهایی: ۳۹۵,۲۰۰ $

TVQ: ۱۵۲۰ $ (نقدی در روز معامله)

مثال B — خانه ۷۵۰,۰۰۰ $ با ۵٪ پول پیش

پول پیش: ۳۷,۵۰۰ $

وام پایه: ۷۱۲,۵۰۰ $

حق‌بیمه (۴٪): ۲۸,۵۰۰ $

وام نهایی: ۷۴۱,۰۰۰ $

TVQ: ۲,۸۴۲ $ (نقدی)

6️⃣ سوالات پرتکرار

بیمه به نفع من هم هست؟
مستقیم نه؛ این بیمه بانک را پوشش می‌دهد، اما باعث می‌شود با پول پیش کمتر هم بتوانی خانه بخری.

 می‌شود بیمه را حذف کرد؟
اگر ۲۰٪ یا بیشتر پول پیش بدهی، بیمه لازم نیست.

دوره بازپرداخت بیمه‌شده؟
معمولاً ۲۵ سال (گاهی برای خریداران اول تا ۳۰ سال).

چه کسی شرکت بیمه را انتخاب می‌کند؟
بانک انتخاب می‌کند، خریدار فقط هزینه را می‌پردازد.

اگر وام را زود منتقل کنم؟
ممکن است با قابلیت Portability حق‌بیمه جدید ندهی؛ اما باید از قبل با بانک هماهنگ شود.