🏠 خرید خانه جدید «با شرط فروش خانهٔ فعلی»  

(Clause de vente conditionnelle — خرید مشروط به فروش ملک فعلی)

این موضوع از مهم‌ترین و حساس‌ترین بخش‌های معاملات املاک در کاناداست. یعنی وقتی خریدار می‌خواهد خانهٔ جدید بخرد،اما خرید را مشروط به فروش خانهٔ فعلی خودش می‌کند (sujet à la vente de la propriété de l’acheteur).

در چنین شرایطی باید خریدار از نظر حقوقی، مالی و استراتژیک دقیقاً بداند چه تعهداتی دارد و چه ریسک‌هایی ممکن است پیش بیاید.

🧭 راهنمای خرید خانه جدید با شرط فروش خانه فعلی

(Clause de vente conditionnelle)

گاهی شما می‌خواهید خانهٔ جدیدی بخرید، اما هنوز خانهٔ فعلی‌تان را نفروخته‌اید.
در این حالت می‌توانید در پیشنهاد خرید خود بنویسید:

«من این خانه را می‌خرم، فقط اگر بتوانم خانهٔ فعلی‌ام را تا تاریخ مشخصی بفروشم.»

به این می‌گویند خرید با شرط فروش خانه فعلی (vente conditionnelle à la vente de l’immeuble de l’acheteur).
این شرط خیلی رایج است و اگر درست انجام شود، خیال شما را از نظر مالی راحت می‌کند.

⚖️ یعنی دقیقاً چه اتفاقی می‌افتد؟

شما خانهٔ جدید را رزرو می‌کنید (Promesse d’achat).

اما معامله فقط وقتی قطعی می‌شود که خانهٔ فعلی‌تان واقعاً فروخته شود.

اگر تا تاریخ تعیین‌شده نتوانید بفروشید، خرید به‌طور خودکار لغو می‌شود
(Annulation automatique de la promesse d’achat) و پول سپرده‌تان (dépôt) برگردانده می‌شود.

💰 چرا این شرط به نفع خریدار است؟

خیال‌تان راحت است که دو تا قسط یا دو ملک هم‌زمان نخواهید داشت.

می‌توانید با آرامش دنبال خریدار برای خانهٔ فعلی‌تان بگردید.

تا وقتی مطمئن نشدید که خانه‌تان فروخته می‌شود، تعهد قطعی برای خرید جدید ندارید.

⚠️ اما باید چند نکته را بدانید

1- فروشنده ممکن است پیشنهادهای دیگر هم دریافت کند.
اگر خریدار دیگری بیاید و پیشنهاد بدهد، فروشنده می‌تواند از شما بخواهد که تصمیم بگیرید.
در قرارداد معمولاً بندی هست به نام «شرط ۷۲ ساعته» (Clause de 72 heures / Escape clause)
که یعنی:

فروشنده به شما اطلاع می‌دهد و شما ۷۲ ساعت فرصت دارید تا یکی از کارها را انجام دهید:

شرط فروش را حذف کنید و معامله را قطعی کنید (Levée de condition)،

یا خرید را لغو کنید تا فروشنده بتواند به خریدار جدید بفروشد.

2- خانهٔ فعلی شما باید واقعاً آمادهٔ فروش باشد. یعنی:

باید در بازار لیست شده باشد (Inscription Centris)،

قیمتش درست تعیین شده باشد (évaluation réaliste du marché)،

و عکس‌های حرفه‌ای داشته باشد.

3- زمان‌بندی بسیار مهم است.
باید بین تاریخ فروش خانهٔ فعلی و تاریخ تحویل خانهٔ جدید
(date d’occupation / acte de vente) هماهنگی کامل باشد تا وسط کار گیر نکنید.

🧾 مثال واقعی

🔹 فرض کنید می‌خواهید خانه‌ای در Pointe-Claire بخرید به قیمت 900,000$،
اما هنوز خانه‌تان در DDO را نفروخته‌اید.

در پیشنهاد خرید می‌نویسیم:

«این خرید تا تاریخ 30 نوامبر مشروط به فروش خانهٔ فعلی در DDO است.»
(Condition suspensive à la vente de la propriété actuelle de l’acheteur)

اگر تا آن تاریخ خانه‌تان فروخته شود → معامله قطعی می‌شود (transaction ferme).

اگر نه → قرارداد لغو می‌شود (annulation automatique) و سپرده بازگردانده می‌شود.

🔹 اگر فروشنده پیشنهاد دیگری بگیرد:

به شما اطلاع می‌دهد و بند ۷۲ ساعته فعال می‌شود.

شما باید تصمیم بگیرید که شرط را بردارید (و منابع مالی‌تان را آماده کنید)، یا اجازه دهید خانه به خریدار جدید فروخته شود.

✅ نکات مهم از دید Équipe Shirkhodaei

پیش‌تأیید وام (Préapprobation hypothécaire) بگیرید تا فروشنده بداند توان خرید دارید.

قیمت خانهٔ فعلی را واقعی تعیین کنید (prix de mise en marché juste).

برنامه‌ریزی زمانی دقیق داشته باشید (planification des dates).

آماده باشید برای تصمیم سریع در صورت فعال شدن بند ۷۲ ساعته.

🔍 خلاصهٔ مزایا و محدودیت‌ها